21. 2. 2014

Kasárna Čtyři Dvory - Území s nejvyšší mírou městské regulace

V souvislosti s výstavbou nového parku v bývalých čtyřdvorských kasárnách a převodem části kasáren Jana Žižky do vlastnictví města, probleskne čas od času v médiích informace o zářné budoucnosti celého areálu čtyřdvorských kasáren. Já jsem k současnému postupu města značně skeptický. Obzvláště v poslední době, po zkušenosti s několika architektonickými soutěžemi, které se zabývaly hodně podobným tématem, jako je území bývalých kasáren ve Čtyrech Dvorech. 


Je dobré si v rychlosti připomenout, o jakých záměrech se v souvislosti s tímto cenným městským brownfieldem mluvilo: 

po revoluci odchází armáda a vznikají z popudu města první architektonické studie na zástavbu území / Architekti Hrůša s Pelčákem vítězí v soutěži na nový územní plán s koncepcí zelených klínů, které vnikají do města / Schválený územní plán od stejných autorů již počítá se zástavbou tohoto území a požaduje zpracování regulačního plánu před jakýmkoliv záměrem / pozemky má v nájmu developer a před ekonomickou krizí plánuje čtvrť pro cca. 6000 obyvatel / pouze v plánech je již minimálně 20 let dopravní propojení sídliště Máj a Vltava / Sdružení přátel hudby u radních nepochodí se záměrem postavit koncertní sál na Mariánském náměstí. Jan Kaplický navrhuje rejnoka do prostoru bývalých kasáren / město kvůli rejnokovi mění územní plán / Jaroslav Pouzar staví na okraji kasáren zimní stadion / město odstupuje od nájemní smlouvy s developerem, výsledkem spolupráce je pouze vyčištění území a následná demolice většiny budov, které díky zanedbané údržbě zchátraly / město vypisuje architektonickou soutěž na park, který je v současnosti v realizaci / město od developera přebírá projekt Základní technické vybavenosti (technická a dopravní infrastruktura), který je v současnosti v realizaci / město chce získat peníze na stavbu Centra halových sportů z prodeje pozemků v bývalých kasárnách /  vážně se uvažuje o přesunu projektu Centra halových sportů do bývalých kasáren / přestože je projekt CHS zastaven, město zřejmě nehodlá s prodejem pozemků otálet


Z výše uvedeného je patrné, že město bohužel nemá absolutně žádnou představu, jak s územím naložit. V hrubých obrysech se sice mluví o moderní čtvrti s doplněním chybějící vybavenosti pro obě velká sídliště, neexistuje však žádná strategie, jak tohoto cílového stavu v horizontu příštích 20ti let dosáhnout. Vzhledem k neustále přetrvávající suburbanizaci má město v tomto území jedinečnou příležitost vytvořit kvalitní městskou čtvrť, která bude dostatečně atraktivní alternativou k pomíjivému snu o rodinném bydlení v zeleni za městem. Základním předpokladem pro budoucí spolupráci s developery je vytvoření kvalitní regulace, kterou by město nastavilo jasná pravidla hry. K tomu by měla v úvodu dobře posloužit architektonická soutěž. Jak jsme si v Českých Budějovicích osobně ověřili, pro přípravu architektonické soutěže je potřeba především všeobecná shoda a dostatek času, což by v případě tohoto území neměl být problém, protože město do prodeje pozemků nic netlačí (zřejmě kromě developerů) a kvalitně navržené městské prostředí by mělo být v zájmu nás všech. Ostatně zpracování regulačního plánu podmiňuje i platný územní plán (jak je vidět v titulním obrázku). Vzhledem k tomu, že se v bývalých kasárnách již staví a byla zde vydána územní rozhodnutí a regulační plán přesto neexistuje, nechali jsme si před časem zpracovat právní analýzu k tomuto stavu od Ekologického právního servisu. Závěr si můžete udělat sami...

.................................................................................................................................

Závěr
Na základě analýzy jsme došli k závěru, že Územní rozhodnutí je pravděpodobně nezákonné. Nezákonné územní rozhodnutí můžete být zrušeno buď v přezkumném řízení, nebo ho můžete napadat jako účastník řízení odvoláním. Územní rozhodnutí by mohlo být zákonné jedině v případě, kdy by byla podána žádost o vydání regulačního plánu, a do jednoho roku od této žádosti by nebyl regulační plán vydán (§ 43 odst. 2 SZ). V tomto případě by podmínka vydání regulačního plánu pozbývala platnosti a územní rozhodnutí by mohlo být vydáno i bez regulačního plánu. V případě, kdy tato doba neuplynula, nebo se jednalo o regulační plán z podnětu, podmínka vydání regulačního plánu z podnětu blokuje využití území obdobně jako stavební uzávěra.
Problematickou otázkou by byla situace, pokud by územní plán sice stanovil nutnost pořídit regulační plán před rozhodováním v území, avšak neobsahoval by zadání RP. Zákon totiž stanoví, že územní plán musí obsahovat zadání regulačního plánu a regulační plán je pak vydáván na základě tohoto zadání. Domníváme se však, že by podmíněnost vydání územního rozhodnutí regulačním plánem stále platila, neboť by se jednalo o formální vadu vydaného územního plánu. Územní plán je platný i s touto formální vadou, ledaže by byl zrušen na základě správní žaloby. Řešení této situace by pak bylo stejné, územní rozhodnutí by tedy bylo možné napadat odvoláním nebo v přezkumném řízení.

Podrobná analýza problému
Uvádíte že, v Českých Budějovicích je vydán územní plán, který podmiňuje vydání územního rozhodnutí v určité lokalitě předchozím vydáním regulačního plánu. Ptáte se, zda bylo v pořádku vydat územní rozhodnutí bez něj. Klíčovou otázkou je, nakolik je nutné respektovat větu obsaženou v územním plánu a to že: Pro tato území je nutné zpracovat regulační plán se stanovením přesně závazných regulací dříve, než bude v takto vyznačeném území vydáno jakékoliv územní rozhodnutí.  Nevíme, z jakého roku je předmětná podmínka o RP v územním plánu ČB (samotný územní plán je z roku 2000, podmínka ohledně RP však může být novější), 1.1.2013 přitom došlo k novele stavebního zákona, proto musíme při řešení zvážit obě úpravy.

Podle staré i podle nové právní úpravy zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon může být v územním 
plánu podmíněna výstavba (a rozhodování) v určitém území vydáním regulačního plánu, přičemž územní plán by měl obsahovat už zadání tohoto regulačního plánu. Podle úpravy účinné od 1.1.2013 musí také obsahovat lhůtu, do kdy se RP musí zhotovit při jeho pořizování z podnětu nyní irelevantní, neboť podmíněnost regulačním plánem zřejmě byla v ÚP ČB zakotvena již před 1.1.2013 a tehdy obec nebyla povinna lhůtu stanovit (to platí až pro územní plány a jejich změny vydané po 1.1.2013). Podle současně platné úpravy podmíněnost vydáním regulačního plánu zaniká v případě, kdy je podána žádost o vydání RP a do 1 roku (do 31.12.2012 to bylo do 2 let, což již není relevantní, platí aktuální úprava) není RP přijat. Pak lze vydat územní rozhodnutí i bez RP. 

Bude tedy nutné posoudit, zda:
a) Byla podána žádost o vydání RP
b) Jak dlouho od té doby uplynulo
c) A zda tedy mohla být splněna podmínka § 43 odst. 2 SZ, podle níž se po 1 roce tato podmínka neguje. 

Toto již necháváme na Vašem posouzení. 

V úvahu pak přichází zpochybnění podmíněnosti regulačním plánem na základě toho, že by územní plán neobsahoval zadání RP, což podle zákona obsahovat má. Domníváme se však, že tato vada by sama o sobě neplatnost podmíněnosti povolování regulačním plánem nezpůsobila. Jde spíše o teoretickou úvahu. Územní plán musí obsahovat zadání regulačního plánu, pokud jím podmiňuje povolování v území. Jak má takové zadání vypadat? Obsah zadání regulačního plánu je vymezen v příloze č. 9 k vyhlášce č. 500/2006 Sb. v obsahu jsou stanoveny zejména konkrétní požadavky na dané území. V příloze, kterou jste nám poslal, jsme žádné konkrétní požadavky nenašli a o zadání regulačního plánu se tedy nejednalo. Výčet požadavků, podle kterých se dá odvodit, jak vypadá zadání regulačního plánu, naleznete v tomto dokumentu: 


Bohužel nemáme dostatek informací o tom, zda České Budějovice mají stanovené požadavky v jiném dokumentu, budete tedy muset tuto informaci ověřit. 

Co dělat v případě, že RP byl nutnou podmínkou vydání územního rozhodnutí, která však nebyla dodržena (nenastala výluka uvedená výše – dle § 43 odst. 2)?
Tato situace by se mohla řešit na základě § 76 odst. 2 stavebního zákona. Podle tohoto ustanovení je každý, kdo navrhuje vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, povinen dbát požadavků uvedených v § 90. Mezi tyto požadavky patří soulad s vydanou územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování. Pokud stavební úřad nerespektoval to, že v územním plánu je stanoven požadavek regulačního plánu a jeho zadání pochybil, neboť územní plán patří mezi územně plánovací dokumentaci a požadavek regulačního plánu je aktuálním cílem územního plánování.

Co v této situaci podniknout?
Podle § 95 správního řádu správní orgán nadřízený správnímu orgánu, který rozhodnutí vydal, zahájí z moci úřední přezkumné řízení, jestliže po předběžném posouzení věci dojde k závěru, že lze mít důvodně za to, že rozhodnutí bylo vydáno v rozporu s právními předpisy. Můžete tedy podat podnět nadřízenému správnímu orgánu. Vzor posíláme v příloze. V dané věci pravděpodobně již proběhlo územní řízení a došlo k vydání územního rozhodnutí. V předmětném územním řízení měly být předneseny námitky a připomínky týkající se nevydaného regulačního plánu. V situaci, kdy je již územní rozhodnutí vydané je možné se proti němu bránit pomocí odvolání, to však mohou podat pouze účastníci řízení a to v zákonné lhůtě 15 dnů ode dne, kdy je rozhodnutí doručeno.

Ekologický právní servis

.................................................................................................................................

Text / Tomáš Zdvihal



PS. O tom, co mají současní radní v koaliční smlouvě se dočtete ZDE / Mirek Vodák

1 komentář:

  1. Oficiální facebook města:

    Část bývalých kasáren Františka Josefa I. získá město

    O převod kasáren původně pojmenovaných po císaři a králi, později po Janu Žižkovi, projevilo zájem město. "Vloni totiž vstoupila v platnost novela zákona o přechodu některých věcí z majetku ČR do majetku obcí, a ta nám dala možnost požádat do 31. března o zařazení historického majetku na seznam nemovitostí o jejichž vydání rozhodovala Vláda ČR. Jedním z požadavků byl právě převod již třetího areálu českobudějovických kasáren do vlastnictví města. Vláda nám částečně vyhověla. Převedena bude část pozemků a nemovitostí, včetně zástavby. Celkem jde o plochu o výměře asi 7336 m²,“ informoval první náměstek pro ekonomiku a majetek města České Budějovice Miroslav Joch (ČSSD). O samotném převodu, ale i o následných plánech využití areálu musí rozhodnout zastupitelstvo, které bude na toto téma hovořit v listopadu. Souhlasné prohlášení o převodu majetku s ministerstvem obrany by pak mělo být signováno koncem roku.

    V současnosti město úspěšně rozvíjí areál bývalých kasáren ve Čtyřech Dvorech. "Na základě zpracovaných projektů z evropských i národních fondů jsme dokázali zajistit demolici chátrajících budov, budují se tam nové inženýrské sítě a brzy bude zahájena realizace volnočasového areálu s parkem. Zbývající pozemky se prodávají developerům, kteří uvažují o výstavbě bytových domů a jeden privátní subjekt by rád v lokalitě vybudoval seniorský dům,“ přibližuje náměstek.

    OdpovědětSmazat